5 choses à savoir concernant le refus de payer la rétribution à un courtier immobilier

Lors d’une transaction immobilière, cinq choses sont importantes à savoir pour le courtier immobilier qui prétend avoir droit à une rétribution.

  1. Présence d’un contrat de courtage écrit :
  • Lorsque les services d’un courtier immobilier sont utilisés dans un achat, vente ou location résidentielle, la Loi sur le courtage immobilier exige la présence d’un contrat de courtage écrit.
  • Pour ce qui est du contrat de courtage commercial, il est également obligatoire et doit normalement être écrit. Cependant, il est possible de faire valoir un contrat de courtage commercial verbal si les éléments suivants ont été discutés :
  1. Durée du contrat;
  2. Qualité de l’immeuble;
  3. Revenus et dépenses;
  4. Modalités de vente (délai pour la signature de l’acte de vente, délai d’occupation, etc.);
  5. Prix de vente;
  6. Connaissance du vendeur qu’il s’agit d’un courtier et qu’il est affilié à une agence de courtage immobilier;

Pour plus d’informations sur la validité d’un contrat de courtage immobilier, veuillez consulter: https://schneiderlegal.com/fr/retribution-courtier-immobilier/

  1. La cause efficiente de la transaction:
  • Dans le cas d’un contrat verbal ou d’un contrat écrit sans clause d’exclusivité, la Cour Suprême du Canada dans la décision Burchell[1], établit que le courtier immobilier a droit à sa rétribution s’il est la cause efficiente de la transaction.
  • Le courtier qui est la cause efficiente de la transaction peut être définie comme étant la personne ayant mis en relation le client inscripteur et le promettant-acheteur.
  • Le courtier aura le fardeau de prouver qu’il est la cause efficiente de la transaction (2803 C.c.Q) en démontrant qu’il a mis le client inscripteur et le promettant-acheteur en relation. Ce promettant-acheteur sera considéré comme une personne intéressée[2].
  1. Contrat de courtage exclusif :
  • Dans le cas d’un contrat de courtage exclusif, le courtier immobilier qui remplit ses obligations contractuelles aura droit au paiement de sa rétribution pour toute transaction initiée dans le terme de son mandat.
  • Dans le cas d’un contrat de courtage non-exclusif, il faudra se reporter au principe de la cause efficiente abordé précédemment.
  • Selon l’article 27(3) de la Loi sur le courtage immobilier, si une transaction est réalisée dans un délai de 180 jours suivant la fin du contrat, le courtier peut réclamer la rétribution s’il a été la cause efficiente de la transaction et si une clause est prévue au contrat à cette effet*.
  • Une exception à cette règle est lorsque le client vendeur s’engage dans un nouveau contrat de courtage exclusif avec un autre courtier immobilier.

* Chaque cas est basé sur les faits et les circonstances. Ceci varie selon s’il s’agit d’une transaction résidentielle ou commerciale.

  1. Principe de la transaction indépendante :
  • Le principe de la transaction indépendante représente une barrière pour un courtier afin de réclamer une rétribution sur la base de la cause efficiente. Ce principe confirmé par la jurisprudence requiert trois éléments :
    • Une transaction indépendante
    • Faite de bonne foi
    • Dans le cours ordinaire des affaires
  • Par exemple;
    • Une promesse d’achat acceptée ne se concrétise pas en raison d’une condition non-remplie au niveau financement.
    • L’année suivante, une nouvelle promesse d’achat aux mêmes conditions et respectant les trois critères cités peut être considéré comme une transaction indépendante.
    • Par contre, le simple changement de modalités dans la transaction ne constitue pas automatiquement une transaction indépendante.

Pour plus d’information concernant les transactions indépendantes, veuillez consulter:

https://schneiderlegal.com/fr/retribution-courtier-immobilier/

  1. L’agence immobilière est la partie contractante:
  • Dans la décision Ohannessian[3] de la Cour d’appel du Québec, il est déterminé que l’agence immobilière peut céder au courtier ses droits sur la rétribution afin qu’il puisse la réclamer personnellement. Dans cette affaire, la cour de première instance avait jugé que le courtier avait été la cause efficiente de la transaction. Ensuite, avant l’audience en appel, l’agence avait cédé ses droits sur la rétribution au courtier et la Cour d’appel du Québec a confirmé la décision de première instance.
  • Puisqu’initialement les deux parties contractantes sont le client vendeur ainsi que l’agence immobilière, les démarches pour la réclamation de la rétribution doivent être effectuées par l’agence immobilière, sauf dans le cas où il y a une cession.
  • De façon générale, les montants accordés représentent l’entièreté de la rétribution prévue dans le contrat lorsque celle-ci est accordée.

Pour céduler une consultation avec un avocat, veuillez consulter : https://schneiderlegal.com/fr/rencontrez-un-avocat/

 

[1] Burchell c. Gowrie, [1910] A.C. 614

[2] Services immobiliers Gestram inc. (Sotheby’s International Realty Quebec) c. Ohannessian 2014 QCCS 5918

[3] Ohannessian c. Services immobiliers Hestram inc. (Sotheby’s International Realty Quebec) 2016 QCCA 1162

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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