5 choses à savoir sur les servitudes, les enclaves et les droits de passages

Lorsqu’un lot nécessite une servitude ou un passage sur un lot voisin, il y a cinq (5) choses à retenir :

Servitude Réelle (1177ss C.c.Q.) :

Une servitude réelle est un droit d’usage en faveur d’un lot (fonds dominant) sur un lot servant (fonds servant).
La servitude réelle lie les deux lots et non les propriétaires de ceux-ci.
Si elle est publiée au registre foncier, indépendamment des propriétaires qui seraient nouveaux acquéreurs de l’un ou l’autre des lots elle leur sera opposable.

Comment s’établit la servitude réelle et qu’est-ce qu’elle inclut?

Selon l’article 1181 du Code civil du Québec, ‹‹la servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi ››.
Elle sera généralement conclue par contrat entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant. Elle inclut l’assiette de la servitude, c’est-à-dire l’espace physique que représente la servitude.
Il pourra également être inclut à l’acte constitutif de la servitude, les conditions d’utilisations et d’entretiens de celle-ci. Cependant, dans le cas où certains éléments seraient manquants, ‹‹la servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice ››[1].
Il est important de mentionner que l’usage d’un chemin par tolérance, et ce même pendant une longue période, ne constitue pas une servitude.

Pour plus d’information sur les servitudes, veuillez consulter : https://schneiderlegal.com/fr/droit-immobilier/troubles-de-voisinage/

Droit de passage pour lot enclavé :

Un lot enclavé peut être définie par le fait ‹‹ qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable ››[2].
Dans le cas où le fonds servant n’accepte pas de fournir une servitude au fonds dominant, ce dernier pourra en faire la demande au tribunal afin de se faire accorder un droit de passage.
La demande d’un droit de passage est une solution ultérieure à la servitude contractuelle qui devrait être envisagée seulement lorsqu’une entente à l’amiable semble peu probable.

Extinctions des servitudes réelles :

Les principales raisons de l’extinction d’une servitude réelle sont les suivantes[3]:
Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant;
Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant;
Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée;
Par le rachat;
Par le non-usage pendant 10 ans

Distinction entre servitude personnelle et réelle :

Contrairement à une servitude réelle, qui affecte deux (2) fonds, la servitude personnelle affecte un individu physique et un fonds.
Elle confère un droit réel à l’individu physique sur le fonds servant. Un exemple de servitude personnelle est l’usufruit. L’usufruit permet à l’usufruitier d’user et de jouir du fonds servant.
À l’opposé de la servitude réelle qui n’est pas limitée dans le temps, la servitude personnelle est limitée dans le temps. Elle est propre à l’individu en plus de ne pas être transférable, elle s’éteint généralement au décès de l’individu qui en bénéficie.

Chaque cas est unique et varie selon les événements et les circonstances propre à la situation.

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[1] Article 1177 Al. 3, Code civil du Québec RLRQ c CCQ-1991

[2] Article 997 Al. 1, Code civil du Québec RLRQ c CCQ-1991

[3] Article 1191, Code civil du Québec RLRQ c CCQ-1991

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.