Solutions et procédures judiciaires si vous êtes locataire
Il est important de se rappeler que la première étape recommandée avant d’entamer une procédure judiciaire est toujours de consulter un avocat. Un avocat sera en mesure de vous guider à travers vos options de recours juridiques et les nombreuses procédures. En outre, un avocat peut vous aider à rédiger une lettre de mise en demeure, qui est une condition préalable à l’introduction de toute procédure judiciaire à la Régie du logement. En effet, la lettre de mise en demeure constitue un élément de l’obligation du locataire d’atténuer et de mitiger les dommages. Il convient également de noter que la relation entre les locateurs et les locataires en est une de réciprocité. En d’autres termes, vos droits en tant que locataire correspondront aux obligations du locateur et vice-versa. Par conséquent, il est recommandé de visiter nos deux pages web concernant les droits et obligations du locateur et les droits et obligations du locataire pour apprécier la nature et l’étendue de la relation locateur-locataire.
Cliquez ici pour lire l’article Investir dans la relation locateur-locataire (anglais seulement)
Un avocat sera également en mesure de vous aider à exercer vos droits en intentant certains recours tels que, mais sans s’y limiter :
- Exécution forcée de l’obligation en nature en raison de l’échec du locateur de s’acquitter de ses devoirs et obligations;
- Réduction du loyer ;
- Résiliation le bail ;
- Réclamation des dommages-intérêts de nature morale, matériel et/ou punitifs ;
- Autorisation de la Régie du logement pour effectuer les réparations soi-même ; et
- Abandon du logement si le logement est impropre à l’habitation.
- Exécution en nature d’une obligation
La Régie du logement peut ordonner à un locateur de remplir ses obligations au lieu d’ordonner la résiliation du bail ou une réduction de loyer. Un tel jugement, s’il est accordé, est obligatoire, et le propriétaire doit le respecter. A défaut, une réduction du loyer ou la résiliation du bail peut être accordée par la Régie du logement en plus d’une indemnisation pour les dommages subis.
- Réduction du loyer
La Régie du logement peut ordonner au locateur de réduire le loyer si le locataire a été privé de sa jouissance paisible des lieux loués. Une privation de la jouissance paisible des lieux loués peut prendre la forme d’infestations, de harcèlement, de mauvais entretien, d’absence de chauffage, d’odeurs nauséabondes, de perte ou d’absence de commodités, de services, d’espace, etc.
Une réduction du loyer ne sera accordée que si le locataire peut prouver une réduction réelle et significative de la valeur locative du logement qui découle de la dégradation du logement et/ou d’une violation d’une obligation par le locateur.
Un simple inconvénient ne justifiera pas une réduction du loyer. Il doit y avoir une nuisance importante et objective pour qu’il y ait compensation.
- Résiliation du bail
Le locataire ne peut unilatéralement décider de résilier un bail. Il est partie à un contrat qui se termine à la date spécifiée dans le bail. S’il n’y a pas de bail, un préavis de 1 mois doit être donné pour résilier le bail.
Toutefois, un locataire peut déposer une demande auprès de la Régie du logement et demander que le bail soit résilié si le locateur ne respecte pas ses obligations, et que ce manquement cause un préjudice sérieux au locataire, tel que la perte de la jouissance paisible de son logement.
Cependant, un tel recours est à la discrétion de la Régie du logement, qui peut décider d’ordonner l’exécution en nature d’une obligation du locateur ou une réduction du loyer au lieu d’accorder la résiliation du bail en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec.
- Dommages compensatoires et/ou punitifs
Un locataire peut demander à la Régie du logement d’ordonner au locateur de payer des dommages-intérêts, de nature morale, matériel, ou punitif, en plus de tout autre remède applicable, s’il peut établir une violation des obligations du locateur, un préjudice subi et un lien de causalité. Le préjudice subi doit donc être la conséquence directe et immédiate de l’acte fautif du locateur.
Des dommages-intérêts punitifs peuvent être accordés si le locataire peut prouver le caractère intentionnel du manquement de la part du locateur à ses obligations. L’accent n’est pas mis sur la gravité de la violation, mais sur le caractère intentionnel de la faute. Le tribunal doit être certain du caractère intentionnel de la faute, de la connaissance des conséquences et des règles enfreintes par le locateur.
La simple négligence est insuffisante pour justifier des dommages-intérêts punitifs, mais le non-respect intentionnel des droits du locataire peut entraîner des dommages-intérêts punitifs. Les dommages-intérêts punitifs sont le plus souvent constatés dans les cas de harcèlement par le locateur pour inciter un locataire à quitter son logement.
- Autorisation du bureau de location pour effectuer les réparations nécessaires
Il est également possible d’obtenir la permission de la Régie du logement pour entreprendre les réparations nécessaires dans le logement si l’inaction du locateur aggrave la situation.
- Abandon du logement
Un locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation après avoir informé le locateur de l’état du logement, avant de l’abandonner ou dans les 10 jours suivants l’abandon. En cas d’abandon et de préavis suffisant, un locataire sera exempté de payer le loyer pour la période pendant laquelle son logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état inhabitable du logement ne résulte de sa propre faute.
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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.
