LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

Les règles relatives à la copropriété consistent d’un régime mixte de droits de propriété individuel et collectif.[1] La caractéristique principale de la copropriété divise relate au fait que le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.[2] Le droit de propriété d’un immeuble est donc divisé et attribuée à une ou plusieurs personnes. La manifestation la plus courante de la copropriété prend la forme de condominiums.

Les copropriétaires doivent exercer leur droit de propriété individuel dans un cadre collectif. Les droits de chacun sont donc limités par les droits de l’autre.

Chaque copropriétaire a droit à l’utilisation libre et à la jouissance de sa partie privative et des parties communes, à condition que le copropriétaire respecte le règlement de l’immeuble, et ne compromettent pas les droits des autres copropriétaires, tels que les droits de jouissance ou la destination de l’immeuble.[3]

I. Les parties privatives

En vertu de leur acte de vente, les copropriétaires deviennent propriétaires d’une partie privative d’un immeuble dont ils ont un usage exclusif.[4]

Les parties privatives comprennent les aménagements intérieurs et les décorations, les revêtements de sol, les murs et le revêtement du plafond.[5] Les portions privatives recevront une valeur relative, une désignation cadastrale et un nombre déterminé de voix par rapport à la valeur relative de l’unité, en plus d’une contribution requise pour les charges communes.[6]

Il est important de prendre note que l’acte de vente peut suggérer un écart de superficie concernant l’unité annoncée par le promoteur de l’immeuble. Une décision récente de la Cour supérieure du Québec a souligné cette divergence et a déclaré que les copropriétaires avaient le droit de payer pour la taille réelle de l’unité plutôt que la superficie estimée annoncée.[7] Par conséquent, il est important de s’assurer que l’acheteur/copropriétaire paie la valeur réelle de l’unité plutôt que le prix annoncé.

II. Les parties communes

Les parties communes sont composées de portions de l’immeuble qui sont disponibles à l’ensemble des copropriétaires pour leur usage. Ces portions sont la responsabilité partagée de tous les copropriétaires. Toutefois, un copropriétaire peut se réserver le droit d’utilisation exclusif d’une partie commune si autorisé par la déclaration de copropriété[8].

La structure de l’immeuble, le foyer principal, les corridors entre les murs de chaque partie privative, les balcons, les ascenseurs, et le stationnement sont présumés être des parties communes, à moins d’indication contraire par la déclaration de copropriété.[9]

II.I Les charges communes

Les copropriétaires sont également responsables pour contribuer aux charges communes représentant les charges et les dépenses globales résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes.[10]

Voici quelques exemples de charges communes:[11]

  • Charges courantes liées à l’immeuble;
  • Rémunération des administrateurs;
  • Entretien et administration de l’immeuble; et
  • Réparations.

Les copropriétaires peuvent également être soumis à une augmentation annuelle de leurs frais liés aux charges communes ou autres cotisations qui peuvent augmenter les frais de copropriété.

Les charges communes sont établies à l’assemblée des copropriétaires par l’exercice du droit de vote tenue par les copropriétaires.

Le fait de ne pas contribuer aux charges communes pourrait entraîner des sanctions judiciaires.

[1] Code Civil du Québec, CQLR c CCQ-1991 Art. 1010.

[2] Ibid.

[3] C.C.Q. Art. 1063.

[4] C.C.Q. Art. 1042.

[5] Rehmat c. Montazami, 2013 QCCS 1745 à para 56.

[6] C.C.Q. Art. 1069.

[7] Gagné et al. c. 6983499 Canada Inc. et al., 2017 QCCS 1721.

[8] C.C.Q. Art. 1043.

[9] C.C.Q. Art. 1044.

[10] C.C.Q. Art. 1064.

[11] C.C.Q. Art. 1039; 1084.

Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com

Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

Recherche...