LE PROCESSUS DE PRISE DE DÉCISION

De nombreuses actions administratives n’exigent pas l’accord de l’assemblée des copropriétaires et la rédaction de procès-verbaux[1] en raison des pouvoirs qui leur sont délégués par la déclaration de copropriété. Cependant, d’importantes mesures administratives telles que la modification de la destination de l’immeuble ou la modification du règlement de l’immeuble doivent être soumises à un vote, qu’il soit tacite ou explicite.

La nature de la proposition déterminera quel mécanisme de vote est prescrit par la loi. Certaines décisions nécessitent l’obtention d’une majorité du nombre de voix détenues par chaque copropriétaire en fonction de la valeur relative de sa fraction ou de son unité.[2] D’autres décisions exigeront une majorité spéciale de 75%, 90% ou même 100% des votes.

Les quatre (4) mécanismes de votes sont les suivants:

1) Le vote à majorité simple (50% +1) ;

2) La majorité des copropriétaires (50%+1), représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires ;

3) La majorité des trois quarts des copropriétaires (75% +1), représentant 90% des voix de tous les copropriétaires ; et

4) Le vote unanime

1) Le vote à majorité simple[3]

La plupart des décisions sont adoptées par une majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

Une majorité simple est requise pour:

– L’adoption ou la modification du règlement de l’immeuble;

– L’élection des administrateurs; et

– La correction d’erreurs cléricales dans la déclaration de copropriété.

2) La majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires.[4]

Le nombre de voix est déterminé en fonction de la valeur relative de la fraction d’une copropriété tenue par un copropriétaire.[5] Par conséquent, il est possible qu’un copropriétaire détienne un pourcentage significatif des voix comparé aux autres copropriétaires.

Ce mécanisme de vote exige qu’au moins 50% de tous les copropriétaires acceptent la proposition, et que cette majorité de copropriétaires détiennent au moins 75% des voix de tous les copropriétaires.

Ces décisions portent notamment sur:

• Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat des copropriétaires ;
• Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux ;
• La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions ; et
• La modification de l’acte constitutif de la copropriété ou l’état descriptif des fractions.

3) La majorité des trois quarts des copropriétaires (75% + 1), représentant au moins 90% des voix de tous les copropriétaires.[6]

Les décisions qui sont assujetties à ce mécanisme nécessitent l’approbation de 75% de tous les copropriétaires, qui détiennent au moins 90% des voix de tous les copropriétaires.

Ces décisions comprennent:

• La modification de la destination de l’immeuble;
• Lorsqu’e le syndicat des copropriétaires cherche à modifier substantiellement une/des parties de l’immeuble, telles que l’aliénation des parties communes ; et
• La modification de la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

Il convient de noter que certaines décisions relevant de l’article 1097 C.C.Q, peut également relever de l’article 1098 C.C.Q si ces décisions affectent la destination de l’immeuble.

4) Le vote unanime

Un vote unanime à l’assemblée des copropriétaires est requis lorsqu’une proposition modifiant la valeur d’une partie privative appartenant à un/une copropriétaire, ou une modification de la destination d’une partie privative est proposée. Ces décisions nécessitent l’unanimité car elles restreignent ou modifient essentiellement l’utilisation d’une unité privative, à laquelle l’approbation du copropriétaire en question est essentielle.

En outre, si l’application d’une telle action influe sur d’autres unités appartenant à d’autres copropriétaires, il/elle doivent également donner leur approbation; Si elle implique une application générale affectant la valeur relative, la destination ou l’utilisation d’une ou plusieurs parties privatives, il faudrait un accord unanime. Le refus d’une résolution affectant la valeur d’une partie privative par le copropriétaire rendra la proposition nulle.[7]

[1] Michelstein c. Rafai-Far, 2007 QCCS 4098 à para 112.

[2] C.C.Q. Art. 1090.

[3] C.C.Q. Art. 1096; Art. 1026.

[4] C.C.Q. Art. 1097.

[5] C.C.Q. Art. 1090.

[6] C.C.Q. Art. 1098.

[7] C.C.Q. Art. 1102.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.