À savoir concernant les effets du Covid-19 sur le monde immobilier

En raison de la pandémie Covid-19, avez-vous perdu votre emploi? Êtes-vous incapable de payer votre loyer résidentiel en raison de cette perte d’emploi? Avez-vous perdu des revenus importants pour votre entreprise? Êtes-vous incapable de payer votre loyer commercial en raison de ces pertes de revenus?

Si l’une de ces situations vous représente, les informations suivantes pourrait être pertinentes pour vous :

  1. ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ;

1.1 Retrait résultant d’une clause prévue à la promesse d’achat;

1.2 Retrait résultant du consentement des parties;

1.3 Retrait résultant d’une décision judiciaire;

  1. RELATION LOCATEUR – LOCATAIRE COMMERCIAL

2.1 Clause de Force majeure;

2.2 Congé de paiement de loyer;

2.3 Diminution temporaire de loyer;

2.4 Résiliation du bail;

  1. RELATION LOCATEUR – LOCATAIRE RÉSIDENTIEL

3.1 Congé de paiement de loyer;

3.2 Diminution temporaire du loyer;

3.3 Résiliation du bail;

  1. ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ

En raison de la situation actuelle due à la pandémie Covid-19, plusieurs personnes pourraient se retrouver dans une situation où ils doivent passer chez le notaire dans les prochains jours, semaines ou mois dans le but d’acquérir une propriété.

Il est important de comprendre qu’une promesse d’achat acceptée est un contrat formel entre deux parties qui s’engagent l’une envers l’autre aux obligations incluses dans celle-ci. Une fois les conditions remplies, seules certaines situations isolées permettent de se retirer d’une promesse d’achat :

1.1 Retrait résultant d’une clause prévue à la promesse d’achat

Lorsque les parties s’entendent dans une promesse d’achat, elles ont la liberté de prévoir différentes clauses tel que ; l’inspection pré-achat, les documents à consulter par l’acheteur, la confirmation du financement de l’acheteur ou toute autre clause désirée par celles-ci.

L’acheteur ou le vendeur pourrait se retirer de la promesse d’achat dans le cas où ces conditions ne sont pas levées, ou dans le cas où une clause spécifique permettrait le retrait d’une des parties.

La promesse d’achat pourrait donc devenir nulle et non avenue lorsque les conditions ne sont pas respectées dans les délais impartis, ou si une clause spécifique prévoit cette possibilité.

Il est important de comprendre que lorsque les conditions sont levées et qu’aucune clause dans la promesse d’achat ne prévoit une annulation subséquente, les parties sont tenues de passer titre chez le notaire dans les délais prévus.

Après avoir levé la condition de financement, un acheteur qui subit une perte d’emploi menant au retrait de son financement par le prêteur hypothécaire, ne peut pas légalement se retirer de la promesse d’achat et faire défaut de signer l’acte de vente chez le notaire.

Selon la jurisprudence actuelle, seulement certains cas spécifiques de retrait de financement peuvent être considérés acceptable pour l’acheteur afin de se retirer de son obligation de passer titre, tel que :

a) Financement conditionnel à la conservation de son emploi;

b) Financement conditionnel à la maintenir sa situation financière;

c) Financement conditionnel à la vente d’une autre propriété.

 

1.2 Retrait résultant du consentement des parties

Comme pour tout contrat valablement formé entre parties consentantes, les parties peuvent de communs accords décider de se retirer mutuellement de la promesse d’achat.

Ceci peut se confirmer dans une quittance mutuelle, ou encore dans une modification de promesse d’achat qui aurait les mêmes effets que la quittance. Les parties peuvent compenser à l’autre partie certaines pertes ou dommages subis en raison de cette annulation.

Dans tous les cas, cette solution devrait être privilégiée par les parties. Elle offre une possibilité de régler le litige efficacement et rapidement.

1.3 Retrait résultant d’une décision judiciaire

Dans le cas où la promesse d’achat ne prévoit aucune disposition pour se retirer, ou encore qu’aucune entente consensuelle entre les parties ne soit possible, la décision judiciaire reste une option disponible.

L’une des parties peut faire une demande en justice afin de demander au tribunal d’ordonner son retrait de la promesse d’achat et d’accepter son défaut de se présenter chez le notaire. Ceci pourrait être justifié pour un vice de consentement ou tout autre élément prévu par la loi permettant la nullité d’un contrat.

Cette solution est onéreuse et de dernier recours. Qui plus est, l’acheteur s’expose à ce que le vendeur demande au tribunal de conclure la transaction par une Action en passation de titre, si les critères énoncés par la loi à l’article 1712 du Code civil du Québec sont respectés.   

  1. RELATION LOCATEUR – LOCATAIRE COMMERCIAL

En raison de la situation actuelle causée par la pandémie Covid-19, plusieurs personnes physiques ou PME pourraient se retrouver dans une situation où ils ne sont pas en mesure d’acquitter le paiement de leur loyer commercial.

Les obligations qu’a le locataire commercial envers son locateur sont régies par le bail en premier lieu et de façon supplétive par la loi.  Ces obligations ne sont pas diminuées en raison de la pandémie Covid-19, pas plus que les obligations du locateur en faveur de ses créanciers.

Par contre, il y a différentes solutions possibles pour les deux parties afin de passer cette période difficile :

2.1 Clause de Force majeure

La majorité des baux commerciaux inclus une clause en cas de Force majeure. Cette clause pourrait s’appliquer dans le cas présent. Bien qu’une Force majeure se doit d’être évaluée au cas par cas, cette clause pourrait prévoir le déroulement pour définir :

  • S’agit-il d’une Force majeure?
  • Quel est le processus prévu pour les parties dans le cas d’une Force majeure?
  • Quelles sont les diminutions d’obligations s’appliquant pour chacune des parties dans un cas de Force majeure ?
  • Y a-t-il possibilité de résilier le bail en raison de la Force majeure?

2.2 Congé de paiement de loyer 

En raison de la récente pandémie Covid-19, plusieurs institutions financières offrent un congé de paiement hypothécaire pour les emprunteurs. Ceci pourrait être le cas du locateur.

Si le locateur est en mesure de repousser ses paiements hypothécaires jusqu’à six (6) mois, il pourrait être possible pour le locataire d’en faire de même pour le paiement de son loyer s’il y a une entente à cet effet entre lui et le locateur.

2.3 Diminution temporaire du loyer

Il peut être possible de s’entendre avec le locateur afin de se prévaloir d’une diminution de loyer dans l’attente de la reprise économique. Ceci pourrait assurer au locateur de recevoir un montant minimal et pour le locataire, d’être en mesure d’effectuer ce paiement minimal.

À titre de diminution de loyer, certains des coûts additionnels s’ajoutant au loyer de base pourraient être considérés dans les éléments intéressants à ne pas exiger par le locateur.

Ces diminutions pourraient être annulées ou remises dans le temps lorsque la période actuelle sera terminée.

2.4 Résiliation du bail

Dans le cas où il n’est pas possible de négocier une entente de paiement du loyer avec le locateur et que la clause de Force majeure ne s’appliquerait pas, le locataire pourrait se tourner vers la résiliation du bail. Le locataire pourra se conformer à la clause de résiliation de bail prévu à même celui-ci.

Dans le cas où le bail ne prévoit pas ce genre de clause, le locataire pourrait tenter de résilier le bail à l’amiable avec le locateur ou à l’aide de différents types de prévention et règlement des différends, tel que la médiation commerciale.

Dans tous les cas, le locataire devra s’assurer de ne pas se retrouver dans une situation où le locateur serait en droit de faire une demande en justice pour abandon des lieux. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, il s’expose aux sanctions possible dans le cas d’un Abandon des lieux par le locataire.

  1. RELATION LOCATEUR – LOCATAIRE RÉSIDENTIEL

En raison de la situation actuelle causée par la pandémie Covid-19, plusieurs locataires résidentiels pourraient se retrouver dans une situation où ils ne sont pas en mesure d’acquitter le paiement de leur loyer.

Les obligations qu’a le locataire résidentiel envers son locateur sont régies par le bail de logement et le Code civil du Québec.  Ces obligations ne sont pas diminuées en raison de la pandémie Covid-19, pas plus que les obligations du locateur en faveur de ses créanciers.

Différentes solutions sont possibles pour le locataire résidentiel afin de ne pas perdre son logement :

3.1 Congé de paiement de loyer 

En raison de la récente pandémie Covid-19, plusieurs institutions financières offrent un congé de paiement hypothécaire pour les emprunteurs. Ceci pourrait être le cas du locateur.

Si le locateur est en mesure de repousser ses paiements hypothécaires jusqu’à six (6) mois, il pourrait être possible pour le locataire d’en faire de même pour le paiement de son loyer s’il y a une entente à cet effet entre lui et le locateur.

3.2 Diminution temporaire du loyer

Il peut être possible de s’entendre avec le locateur afin de se prévaloir d’une diminution de loyer dans l’attente de la reprise d’un emploi ou d’un revenu.

Ceci pourrait assurer au locateur de recevoir un montant minimal et pour le locataire, d’être en mesure d’effectuer ce paiement minimal.

Ces diminutions pourraient être annulées ou remises dans le temps lorsque la période actuelle sera terminée.

3.3 Résiliation du bail

Dans le cas où il n’est pas possible de négocier une entente de paiement du loyer avec le locateur, le locataire devra s’assurer de payer son loyer de façon minimale et ce sans dépasser trois (3) suivant la date prévue du paiement. Autrement, le locataire s’expose à une résiliation légale en conformité avec l’article 1971 du Code civil du Québec.

Pour plus d’information sur vos droits en matière immobilière dans la situation actuelle de la pandémie Covid-19, ou pour céduler une consultation avec un avocat, veuillez consulter : https://schneiderlegal.com/fr/rencontrez-un-avocat/

Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com

Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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