LOCATAIRES COMMERCIAUX

DEMANDE

Si vous êtes un Locataire et que votre Propriétaire bailleur contrevient aux dispositions de votre bail, voici la procédure à suivre :

PREMIÈRE ÉTAPE : LETTRE DE MISE EN DEMEURE

Avant d’intenter une action en justice devant un tribunal, La première étape consiste à envoyer une mise en demeure aussitôt que possible pour rappeler à la partie adverse qu’elle est en défaut de remplir ses obligations et qu’elle doit y remédier. À défaut de remédier au problème, celle-ci s’exposera à des poursuites judiciaires et un jugement pourrait être rendu contre elle.

DEUXIÈME ÉTAPE : PROCÉDURES JUDICIAIRES

Si le locateur ne remédie pas au défaut, vous devrez entamer des procédures judiciaires dans les plus brefs délais. Il est crucial d’entamer les procédures en bonne et due forme, ce qui comprend les possibilités suivantes :

1) Demande introductive d’instance et avis d’assignation

a) Demande introductive d’instance

Vous pouvez poursuivre le locateur par voie de demande introductive d’instance pour les raisons suivantes :

  • Il y a des défectuosités/fuites dans la toiture;
  • Les unités de climatisation, de chauffage et/ou de ventilation sont non-fonctionnelles et non opérationnelles;
  • Les murs extérieurs sont en état de détérioration;
  • Il y a présence de vermine;
  • Le locataire voisin vous rend, vous et vos employés, malades en produisant des émanations nuisibles et toxiques qui se répandent à l’intérieur de vos locaux;
  • Le non-respect d’une clause d’exclusivité dans le bail;
  • Infiltration d’eau;
  • Défectuosités dans la structure de l’immeuble.

Ceci constitue une liste non exhaustive.

Dans ces circonstances, vous pouvez obtenir une réduction du loyer ou exiger la réparation du défaut.

b) Avis d’assignation

Il est très important de joindre à votre demande introductive d’instance un avis d’assignation. Cet avis notifie non seulement le défendeur que le demandeur a déposé une demande introductive d’instance à la Cour, mais aussi son obligation d’y répondre dans les 15 jours, ainsi que son devoir de coopérer avec la partie demanderesse dans le déroulement de l’instance.

Cet avis informe aussi le défendeur de sa possibilité de renvoyer la demande introductive d’instance au tribunal territorialement compétent, et ce, en adressant sa demande au greffier spécial du district concerné et en notifiant les parties ainsi que le greffe du tribunal qui est déjà saisi du dossier.

Enfin, si le demandeur possède la capacité pour agir relatif aux règles de recouvrement des petites créances, l’avis informe le défendeur qu’il peut communiquer avec le greffe du tribunal pour transférer la demande devant la division des petites créances (l’organisation doit compter moins de 10 employés).

c) Réponse à l’avis

Il faut répondre à cette demande par écrit, personnellement ou par avocat, au palais de justice du district concerné. La réponse doit se faire dans les 15 jours de la signification de la présente demande introductive d’instance ou, si vous n’avez pas de domicile, ni de résidence, ni d’établissement au Québec, dans les 30 jours de celle-ci. Cette réponse devra être notifiée au demandeur en question ou, s’il est représenté, à son avocat.

Contenu de la réponse

Dans votre réponse, vous devez indiquer votre réponse, soit de :

  • convenir du règlement de l’affaire;
  • proposer une médiation pour résoudre le différend;
  • contester cette demande et, tel que requis par la loi, établir, en coopération avec le demandeur, le protocole de l’instance;
  • proposer la tenue d’une conférence de règlement à l’amiable.

Cette réponse doit mentionner vos coordonnées et, si vous êtes représenté par avocat, le nom de celui-ci ainsi que ses coordonnées.

d) Protocole de l’instance

i) Le protocole de l’instance doit être déposé au greffe du tribunal concerné dans les 45 jours de la signification du présent avis. En matière familiale, ou, si vous n’avez pas de domicile, ni de résidence, ni d’établissement au Québec, le délai est de trois mois suivant cette signification.

ii) Dans les 20 jours suivant le protocole, le tribunal peut vous contacter afin de convoquer une conférence de gestion pour assurer le bon déroulement de l’instance. À défaut, le protocole est présumé accepté

e) Défaut de répondre

Ne pas répondre dans le délai prévu, soit 15 jours ou 30 jours selon le cas, peut entrainer un jugement par défaut contre vous, et ce, sans autre avis. Vous pourriez aussi être tenu au paiement des frais de justice.

2) Ordonnance de sauvegarde

Une ordonnance de sauvegarde est un ordre donné par la Cour, pouvant être joint à la demande introductive d’instance, visant à protéger les droits du locataire dans l’éventualité où les problématiques suivantes sont dues suite au défaut du locateur :

  • Il y a des défectuosités/fuites dans la toiture;
  • Les unités de climatisation, de chauffage et/ou de ventilation sont non-fonctionnelles et non opérationnelles;
  • Les murs extérieurs sont en état de détérioration;
  • Il y a présence de vermine;
  • Le locataire voisin vous rend, vous et vos employés, malades en produisant des émanations nuisibles et toxiques qui se répandent à l’intérieur de vos locaux;
  • Le non-respect d’une clause d’exclusivité dans le bail;
  • Infiltration d’eau.

En matière d’ordonnance de sauvegarde, un délai peut exceptionnellement être réduit en cas d’urgence.

TROISIÈME ÉTAPE : LE JUGEMENT

Le délai pour obtenir un jugement par défaut peut varier de 60 à 120 jours selon l’urgence de la question et selon le volume de dossiers à la Cour. Il est possible d’écrire une lettre au greffier du tribunal pour demander un jugement accéléré.

QUATRIÈME ÉTAPE : EXÉCUTION DU JUGEMENT

Une fois le jugement rendu:

i) Vous devez attendre un délai supplémentaire de 30 jours afin de vous assurer que la cause ne soit pas portée en appel.

ii) En cas de défaut de paiement, vous pouvez saisir :

  • Les comptes bancaires;
  • Le salaire;
  • Les biens meubles ou immeubles (si le jugement dépasse 10 000,00$);

Ceci constitue une liste non exhaustive de solutions pour exécuter le jugement.

*Nous vous prions de consulter le lien suivant pour des étapes d’un contentieux judiciaire plus amplement détaillées : DEMANDE

DÉFENSE

Si vous êtes un locataire et que vous recevez signification d’une requête introductive d’instance, voici la procédure à suivre :

PREMIÈRE ÉTAPE : CONSULTER UN AVOCAT

Nous vous suggérons fortement de consulter un avocat pour vous représenter dès la réception de la demande introductive d’instance.

Il faut répondre à cette demande par écrit, personnellement ou par avocat, au palais de justice du district concerné. La réponse doit se faire dans les 15 jours de la signification de la présente demande introductive d’instance.

Ne pas répondre dans le délai prévu, soit 15 jours, peut entrainer un jugement par défaut contre vous, et ce, sans autre avis.

SI VOUS ÊTES UN LOCATAIRE ET VOUS N’AVEZ PAS PAYÉ VOTRE LOYER AUX TERMES D’UNE ORDONNANCE DE SAUVEGARDE

La première question est pourquoi?

Si le locateur a engager une procédure légale contre vous, incluant une ordonnance de sauvegarde pour vous forcer à payer le loyer présent et future, vous allez être obligé, suivant la jurisprudence, à payer votre loyer selon le bail.

Si vous faites défaut de respecter le jugement de la Cour, vous pouvez être condamné à payer la totalité du loyer, incluant les retards de loyer, étant donné que ce serait interprété comme un jugement par défaut.

*Nous vous prions de consulter le lien suivant pour des étapes d’un contentieux judiciaire plus amplement détaillées : DÉFENSE

Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com

Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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