RECOURS CONTRE LE COURTIER IMMOBILIER

Responsabilité du courtier immobilier et la garantie légale de qualité

Le contrat de courtage immobilier consiste en un contrat de service obligeant le courtier et son client à respecter certaines obligations.

Essentiellement, le courtier a le devoir de conseiller son client et d’agir envers lui avec loyauté et fidélité. Le courtier immobilier a aussi l’obligation de vérifier les informations que son client lui fournit. En d’autres mots, il doit s’assurer de l’exactitude de celles-ci. Se fier aveuglément aux renseignements que son client lui fait parvenir pourrait être considéré comme une preuve de négligence et pourrait être retenu contre lui.

Le courtier doit donc agir avec prudence et diligence. En conséquence, son travail doit être évalué selon une obligation de moyen, soit celle d’un courtier immobilier raisonnable placé dans les mêmes circonstances.

Le courtier doit respecter certaines règles du Code civil du Québec le visant expressément et les règles de déontologie de son ordre professionnel, l’Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ).

D’après ces règles et obligations, le courtier doit agir dans le meilleur intérêt de son client et éviter de se placer dans une situation de conflit d’intérêt. Le courtier doit ainsi expliquer à son client les implications juridiques découlant de sa signature du contrat et l’informer de tous facteurs pouvant affecter la transaction. Il doit aussi informer son client de la nature des documents qui le liera juridiquement et lui donner suffisamment de temps pour qu’il puisse analyser ceux-ci.

Dans un même ordre d’idées, le courtier immobilier peut se satisfaire des documents relatifs à l’immeuble qu’il reçoit et les transmettre au notaire à la suite de la conclusion d’une promesse d’achat. Le courtier doit pouvoir être, pour le client, une source fiable étant au courant des différents documents et informations concernant l’immeuble. Par exemple, le client doit pouvoir s’attendre à ce que le courtier l’informe quant aux droits grevant celui-ci, comme une hypothèque, une servitude, un droit de passage, etc.

En conséquence, le courtier a intérêt à s’assurer que le vendeur remplisse le formulaire de l’OACIQ intitulé « déclarations du vendeur sur l’immeuble » avec un haut degré d’exactitude afin d’éviter d’engager sa propre responsabilité en cas de problème subséquent à la transaction.

Il incombe aussi au courtier de recommander à son client de procéder à une inspection préachat de l’immeuble en question et/ou à une expertise avant de conclure quelque contrat que ce soit.

Si le courtier détient un « double mandat », c’est-à-dire qu’il représente à la fois l’acheteur et le vendeur, il doit en informer les parties.

En principe, le courtier immobilier n’est pas lié par la garantie légale de qualité attachée à l’immeuble. Celle-ci ne concerne que les parties au contrat de vente, soit l’acheteur et le vendeur.

Cependant, même s’il n’est pas de son devoir d’identifier les vices cachés, il en est autrement des vices apparents.

Par ailleurs, le courtier immobilier doit vérifier la fiche descriptive de l’immeuble pour s’assurer que l’information concernant l’immeuble en question est exacte.

Le client qui a une confiance aveugle en son courtier ne peut être excusé s’il ne remplit pas son obligation de prudence et de diligence et son devoir de s’informer. Par ailleurs, le courtier immobilier ne peut être tenu responsable pour les informations qui ne lui ont pas été transmises par son client.

En conséquence, vous ne pouvez pas reprocher quoi que ce soit au courtier si vous n’avez pas rempli correctement votre propre obligation, c’est-à-dire agir de manière prudente et diligente et ce, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Pour obtenir gain de cause contre un courtier immobilier, c’est-à-dire en engageant sa responsabilité pour un préjudice découlant d’un défaut, il est nécessaire de prouver un lien causal entre la faute du courtier et le préjudice subi.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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